Hak atas tanah di Indonesia diatur pada Undang Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (untuk selanjutnya disebut sebagai “UUPA”). Adapun hak-hak atas tanah di Indonesia terbagi menjadi berikut:[1]

1. Hak Milik
2. Hak Guna Usaha
3. Hak Guna Bangunan
4. Hak Pakai
5. Hak Sewa
6. Hak Membuka Tanah
7. Hak Memungut Hasil Hutan
8. Hak-hak lain yang tidak termasuk dalam hak-hak tersebut di atas yang akan ditetapkan dengan Undang Undang serta hak hak yang sifatnya sementara sebagai yang disebutkan dalam Pasal 53

Selain itu terdapat pula hak hak atas tanah lainnya yang diatur dalam peraturan perundang-undangan Indonesia. Salah satu contohnya ialah Hak Pengelolaan yang diatur pada Undang Undang Nomor 20 Tahun 2000 tentang Perubahan atas Undang Undang Nomor 21 Tahun 1997 tentang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan bangunan. Hak Pengelolaan berbeda dan juga bukan merupakan bagian dari Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai sebagaimana diatur dalam UUPA.

 Namun seiring dengan perkembangan hukum dewasa ini, terdapat beberapa tanah yang dapat diberikan dengan Hak Guna Bangunan.[2] Terjadinya Hak Guna Bangunan dapat berdiri di atas hak lainnya:

1. Hak Guna Bangunan Atas Tanah Negara

Tanah negara adalah tanah yang tidak dilekati dengan sesuatu hak atas tanah, bukan tanah wakaf, bukan tanah ulayat, dan/atau bukan merupakan asset barang milik negara/barang milik daerah.[3] Hak Guna Bangunan dapat berdiri di atas tanah negara. Hak Guna Bangunan ini diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh menteri untuk jangka waktu paling lama 30 (tiga puluh) tahun, diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 (dua puluh) tahun, dan diperbarui untuk jangka waktu paling lama 30 (tiga puluh) tahun.[4]

2. Hak Guna Bangunan Atas Tanah Hak Pengelolaan

Hak pengelolaan adalah hak menguasai dari negara yang kewenangannya sebagian dilimpahkan kepada pemegangnya.[5] Kewenangan yang dilimpahkan itu adalah kewenangan berupa perencanaan peruntukan dan penggunaan tanah, penggunaan tanah untuk keperluan pelaksanaan tugasnya, penyerahan bagian-bagian dari tanah tersebut kepada pihak ketiga dan atau bekerja sama dengan pihak ketiga.[6] Pemegangnya dapat merencanakan penggunaan tanah yang bersangkutan dan menunjuk Badan Hukum atau orang yang diberi hak untuk menggunakannya dengan sesuatu hak atas tanah tertentu sesuai UUPA, misalnya Hak Guna Bangunan. Oleh karena itu seluruh ketentuan-ketentuan  yang  mengatur  mengenai  hak  guna  bangunan  pada  umumnya  berlaku  pula  bagi  hak  guna  bangunan   diatas   tanah   hak   pengelolaan   sepanjang   penggunaannya setiap pemegang hak guna bangunan tetap terikat pada syarat  yang ditentukan dalam  perjanjian pemberian penggunaan tanah antara pemegang hak pengelolaan dengan pemegang hak guna bangunan.[7] Berdasarkan hal tersebut maka Hak Guna Bangunan di atas Hak Pengelolaan dapat dijadikan jaminan hak tanggungan, dimana  HGB  tersebut dijaminkan  dalam  bentuk  Hak  Tanggungan  yang  diberikan  melalui  Akta  Pembebanan Hak Tanggungan (APHT), melalui 2 (dua) cara, yaitu:[8]

1. Diberikan secara  langsung  oleh  pihak  yang  berwenang[9].  Dimana  pemberian  hak  tanggungan  tersebut  dibuat  dalam  bentuk  APHT  oleh  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT)  sesuai  dengan  ketentuan  peraturan perundang-undangan yang berlaku.
2. Diberikan secara  tidak  langsung  melalui  Surat  Kuasa  Membebankan  Hak  Tanggungan  (SKMHT)[10]

Keputusan mengenai pemberian Hak Guna Bangunan diberikan oleh Menteri berdasarkan persetujuan pemegang hak pengelolaan.[11] Hak guna bangunan ini diberikan untuk jangka waktu paling lama 30 (tiga puluh) tahun, diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 (dua puluh) tahun, dan diperbarui untuk jangka waktu paling lama 30 (tiga puluh) tahun.[12]

3. Hak Guna Bangunan di atas Tanah Hak Milik

Hak milik adalah hak turun menurut, terkuat, dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah.[13] Hak milik hanya dapat dipunyai oleh WNI.[14] Saat ini Hak Guna Bangunan  dapat berdiri di atas Tanah hak milik. Hak Guna Bangunan ini terjadi melalui pemberian hak oleh pemegang hak milik dengan akta yang dihuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah.[15] Hak Guna bangunan ini diberikan untuk jangka waktu paling lama 30 (tiga puluh) tahun dan dapat diperbarui dengan akta pemberian hak guna bangunan di atas hak milik.[16]

[1] Pasal 16 ayat (1) Undang Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria

[2] Pasal 36 Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, Dan Pendaftaran Tanah

[3] Pasal 1 angka 2 Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, Dan Pendaftaran Tanah

[4] Pasal 37 ayat (1) jo. Pasal 38 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, Dan Pendaftaran Tanah

[5] Pasal 1 angka 4 Peraturan Menteri Agraria Nomor 9 Tahun 1999 tentang Tata Cara Pemberian dan Pembatalan Hak atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan

[6] Pasal 2 huruf f Undang Undang Nomor 20 Tahun 2000 tentang Perubahan atas Undang Undang Nomor 21 Tahun 1997 tentang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan bangunan.

[7] Prasetya,  Dwi  Rangga,  Hatta  Isnaini  Wahyu  Utomo. 2019, Perlindungan  Hukum  Bagi  Kreditur  Atas  Jaminan Sertifikat Hak Guna Bangunan Yang Berdiri Di Atas Hak Pengelolaan. Jurnal Res Judicata, Vol. 2, No. 2, Oktober, hlm 314.

[8] Septhian Luck Dwi Putra Gode, Dkk. 2023, Analisa Yuridis Hak Guna Bangunan Di Atas Hak Pengelolaan Yang Bisa Dijadikan Jaminan Utang, Jurnal Unes Law Review, Vol. 5, No. 4, Juni 2023, hlm. 3213.

[9] Pasal  8  Undang-Undang  No.  4  Tahun  1996  tentang  Hak  Tanggungan

[10] Pasal   15   No.   4   Tahun   1996   tentang   Hak  Tanggungan

[11] Pasal 38 ayat (2) Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, Dan Pendaftaran Tanah

[12] Pasal 37 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, Dan Pendaftaran Tanah

[13] Pasal 20 ayat (1) Undang Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria

[14] Pasal 21 ayat (1) Undang Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria

[15] Pasal 38 ayat (3) Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, Dan Pendaftaran Tanah

[16] Pasal 37 ayat (2) Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, Dan Pendaftaran Tanah